Что делать, если Вы купили квартиру с задолженностью по капитальному ремонту?
Зачастую, приобретая квартиру, граждане забывают проверить наличие у продавца долгов по оплате капитального ремонта. Потом они внезапно получают квитанцию, где числится соответствующая задолженность, которая, к слову, может быть достаточно внушительной. Обязан ли новый собственник погасить долг?
К сожалению, долг по взносам на капитальный ремонт, в отличие от коммунальных платежей, прикрепляется именно к помещению, а не к собственнику. В силу ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по внесению взносов на капитальный ремонт, в т. ч. если эта обязанность была предыдущим собственником не исполнена. Иными словами, с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) к покупателю, он обязан оплатить задолженность по капитальному ремонту.
Существует два возможных пути решения проблемы.
Первый – обратиться к продавцу помещения. Для этого Вам необходимо найти в договоре пункт, в котором говорится об обязательстве продавца передать предмет договора без долгов. Как правило, такое положение в договорах купли-продажи квартир содержится. Если соответствующий пункт в договоре отсутствует, то Вы можете доказать факт обмана Вас продавцом относительно отсутствия долгов. В качестве доказательств могут служить, например, поддельные квитанции, предоставленные продавцом при заключении договора. Но необходимо понимать, что новому собственнику все равно придется сначала оплатить долг, а уже потом предпринимать попытки взыскать уплаченную сумму с продавца.
Второй путь – взаимодействие с фондом капитального ремонта. Во-первых, есть исключения, когда платить взносы не нужно. Например, если Ваш дом признали аварийным и подлежащим сносу, или планируется его изъятие для государственных или муниципальных нужд (ст. 169 ЖК РФ). Также в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ не возникает обязанности по уплате задолженности, если вы приобрели квартиру у государства или муниципального образования.
Кроме того, Вы имеете право заявить о пропуске исковой давности. Сделать это можно только в судебном порядке. В силу ст. 122 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) споры по поводу невнесения взносов на капитальный ремонт рассматриваются в приказном порядке.
Это означает, что, когда фонд капитального ремонта обратится в суд с целью взыскания с Вас задолженности, судья сразу выдаст ему судебный приказ о взыскании задолженности, копия которого будет Вам направлена, в соответствии со ст. 128 ГПК РФ, в течение пяти дней. Новому собственнику важно вовремя представить возражения на судебный приказ, а именно, в течение десяти дней с момента его получения.
Данный порядок действий позволит отменить судебный приказ и перевести спор в плоскость искового производства, где Вы уже сможете в качестве ответчика заявить возражение о пропуске исковой давности.
В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность составляет 3 года.
Это означает, что при заявлении возражения фонд капитального ремонта сможет взыскать с Вас не всю сумму задолженности, а лишь начисленную за последние 3 года.
Будьте внимательны, суд не применяет последствия пропуска исковой давности автоматически, Вам необходимо самостоятельно заявить о ее истечении в судебном процессе.
Кроме того, не получится вернуть часть суммы обратно, если Вы уже оплатили весь долг в добровольном порядке, а потом решили сослаться на истечение исковой давности и попытаться взыскать ее у фонда капитального ремонта обратно.
Таким образом, если Вы купили квартиру с долгом по капитальному ремонту, то, вероятнее всего, Вам все-таки придется его оплатить.
Впрочем, если следовать вышеуказанным рекомендациям, а также прибегнуть к помощи профессиональных юристов, есть возможность при определенных условиях существенно снизить взыскиваемую сумму и (или) впоследствии возместить свои денежные потери за счет недобросовестного продавца.
По всем интересующим вопросам можно обращаться на официальный сайт юридической компании или по телефонам: +7 (495) 532-20-88, Viber, WhatsApp +7 (926) 604-27-51 или писать по адресу: info@group-alp.com
